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2025년이 저물어가는 지금, 시장의 관심은 벌써 내년 집값 전망으로 쏠리고 있다. 일부 지역의 집값 반등, 기준금리 인하, 정부의 규제 완화 기조 등이 맞물리며 ‘2026년은 본격적인 상승장 진입기’라는 분석이 나오기도 한다. 그러나 상승의 신호와 착시는 종이 한 장 차이다. 매수 심리는 되살아나고 있지만, 실거래가나 매물 흐름을 보면 아직은 제한적인 회복에 불과하다. 과연 2026년은 진짜 집값 반등의 원년이 될 수 있을까? 본 글에서는 시장 심리 변화, 정책 방향, 매물 상황이라는 세 가지 키워드를 중심으로 내년 부동산 시장을 입체적으로 전망해 본다.
심리 회복, 반등의 발판이 될까?
부동산 시장에서 심리는 실제 거래보다 빠르게 움직인다. 2025년 하반기 기준, 수도권과 일부 인기 지역을 중심으로 매수 심리가 점차 회복되는 양상을 보이고 있다. KB국민은행의 매수우위지수는 50선을 넘기며 매수세 우위 구간에 진입했으며, 서울 및 경기 핵심 지역의 부동산 카페나 커뮤니티에서는 "지금이 바닥"이라는 판단을 내리는 글이 증가하고 있다. 이 같은 심리 회복은 실거주 수요보다는 투자 대기 수요에 의해 주도되는 경우가 많다. 특히 전세 가격이 바닥을 찍고 반등하는 흐름이 매매 시장으로 확산되고 있다는 분석도 있다. 그러나 유의할 점은, 심리 회복이 반드시 실거래로 이어지는 것은 아니라는 것이다. 한국부동산원의 최근 통계에 따르면, 2025년 3분기 전국 주택 거래량은 전년 동기 대비 소폭 상승했지만, 팬데믹 이전 평균치에는 여전히 미치지 못하고 있다. 심리는 기대를 만들지만, 실제 매수는 자금 여력과 제도적 환경에 따라 결정된다. 따라서 심리 회복이 반등의 전조인지, 아니면 일시적 착시인지에 대한 판단은 신중할 필요가 있다. 매수 심리 회복의 또 다른 요인으로는 주변인의 구매 사례나 언론 보도가 작용하고 있다. 지인 중 누군가 최근 집을 샀다는 이야기, 언론에서 특정 지역 아파트가 반등했다는 뉴스는 단순한 정보 이상의 영향을 준다. 이는 '나만 뒤처질 수 없다'는 불안 심리를 자극하며, 일종의 추격 매수를 유도한다. 특히 2030 세대를 중심으로 한 첫 주택 구입 수요는 이런 심리적 영향을 더욱 강하게 받는 편이다. 또한 ‘전세의 끝은 매매’라는 말처럼, 전세 가격의 반등이 곧 매매 가격 상승으로 이어질 것이라는 기대도 시장 전반에 퍼져 있다. 하지만 그 기대가 과도할 경우, 시장은 또 다른 거품 구간에 진입할 수 있다. 정부는 현재 매수세 과열 조짐에 대해 공개적으로 경고하지는 않고 있지만, 만약 매수 심리가 특정 지역에 쏠리며 투기적 양상이 감지된다면 다시 규제 강화로 전환될 여지도 있다. 이처럼 매수 심리의 회복은 시장 회복의 ‘가능성’을 보여주지만, 그 자체가 곧 반등의 ‘증거’는 아니다. 투자와 실수요 모두, 감정보다는 구조적 요인과 데이터를 기반으로 접근하는 자세가 필요하다.
정책 변화, 상승을 뒷받침할 수 있을까?
정부의 부동산 정책 방향은 2025년 중반을 기점으로 분명한 변화를 보이고 있다. 재건축 규제 완화, 다주택자 중과세 유예, 전매제한 해제 확대 등 각종 규제 해소 조치가 연달아 발표되며, 시장에는 "정부가 상승을 유도한다"는 신호로 받아들여지고 있다. 실제로 일부 재건축 추진 단지의 경우, 기대감으로 인해 매수 문의가 증가하고 있으며, 분양가 상한제 폐지 논의도 본격화되면서 공급 확대 기대감이 시장에 반영되고 있다. 그러나 정책의 실효성에 대해서는 여전히 논란이 있다. 일례로, 세제 완화가 실제 매물을 늘리는 데에는 한계가 있고, 정비사업 추진 역시 행정 절차와 주민 동의 문제로 속도가 더디다. 또한 기준금리는 인하 국면에 있지만, 금융권의 대출 심사 기준은 여전히 까다로워 자금조달 환경은 쉽지 않다. 결국 정책 변화가 시장 상승을 뒷받침하기 위해선, 단순한 규제 완화보다는 실수요자 중심의 유인책과 공급의 질적 균형이 필요하다. 2026년 부동산 시장이 반등하려면, 지금의 정책 기조가 일관되게 유지되고, 수요자 신뢰를 확보해야 한다. 정책의 방향성은 ‘공급 확대’와 ‘시장 정상화’로 요약되지만, 실제 수요자에게 체감되는 효과는 아직 제한적이다. 예컨대, 재건축 규제 완화는 법적 요건을 충족해야 하며, 주민 동의율 확보나 정비구역 지정 절차는 수년이 걸릴 수 있다. 더구나 분양가 상한제 폐지 논의는 아직 구체적인 법령 개정으로 이어지지 않아, 현장에서는 혼란이 지속되고 있다. 또 다른 문제는 세제 혜택의 ‘불균형성’이다. 다주택자 양도세 중과 유예 등은 투자자에게는 긍정적인 유인책이지만, 무주택 실수요자에겐 큰 도움이 되지 않는 경우가 많다. 특히 생애최초 구매자나 청년 세대는 여전히 자금 조달의 벽 앞에서 주저하고 있으며, DSR·LTV 완화 등도 일정 소득 이상 계층에만 실질적인 혜택이 돌아가는 구조다. 이러한 정책 구조는 시장에 신호를 줄 수는 있으나, 실질적인 거래 활성화로 이어지기에는 아직 부족한 면이 있다. 결국 정책이 집값 상승을 뒷받침하기 위해선, 투기 억제와 공급 확대, 실수요 지원이 균형 있게 조화되어야 하며, 현재는 그 균형이 아직 완성되지 않은 과도기적 상태다.
매물 흐름, 진짜 공급 부족일까?
최근 부동산 시장에서는 ‘매물이 없다’는 말이 심심치 않게 등장한다. 특히 상승 기대감이 커지면서 매도자들이 매물을 거두는 현상이 수도권에서 포착되고 있다. 이는 거래량 부족과 맞물리며 공급 착시를 만들어낸다. 서울 주요 지역의 아파트 매물 수는 2024년 하반기 대비 2025년 말 현재 약 25% 감소한 것으로 나타났으며, 이는 호가 상승의 주요 원인이 되었다. 그러나 실질적인 신규 공급은 여전히 제한적이다. 2026년 입주 예정 물량은 전년 대비 15% 이상 줄어들 것으로 보이며, 이는 실수요자에게 불안 심리를 자극할 수 있다. 하지만 주목할 점은, 지방과 수도권 외곽 일부 지역에서는 여전히 미분양 물량이 누적되고 있다는 것이다. 한국건설산업연구원에 따르면, 2025년 9월 기준 전국 미분양 주택 수는 전년 대비 소폭 증가했으며, 특히 공급 과잉 우려가 있었던 대전, 세종, 충청권 등에서 이 현상이 뚜렷하게 나타났다. 결국 시장은 지역과 유형에 따라 완전히 다른 흐름을 보이고 있으며, 매물 부족이라는 현상 또한 지역과 가격대에 따라 선택적으로 나타나는 현상임을 이해해야 한다. 내년 시장에서 가장 중요한 변수 중 하나는 바로 이 ‘비대칭 매물 구조’가 될 것이다. 매물 부족 현상은 단순히 시장에 나와 있는 물건이 적다는 의미 그 이상이다. 이는 시장 참여자들의 ‘기대 심리’와 ‘전망’이 실거래보다 앞서 움직이고 있음을 보여준다. 특히 다주택자나 보유세 부담이 줄어든 매도자들은 지금 당장의 처분보다는 향후 상승 가능성에 무게를 두고 있다. 이로 인해, 실거래 가능한 매물이 감소하고, 이는 다시 매수자에게 ‘지금 아니면 더 비싸진다’는 인식을 심어주며 가격 상승을 견인한다. 하지만 실제로 시장 전반의 공급은 절대 부족 상태라고 보기 어렵다. 예를 들어, 수도권 외곽이나 지방 광역시 일부 지역은 여전히 신축 위주로 미분양 물량이 누적되고 있으며, 입주 물량 또한 지역 편차가 크다. 또한 조합원 물량 중심의 분양 예정 단지들은 입주 시기나 분양가 불확실성으로 인해 당장 시장에 매물로 나오지 않는 경우가 많다. 결과적으로, 지금의 매물 부족은 전체적인 공급 절벽이 아니라, 특정 수요층과 지역에서 발생하는 ‘국지적 현상’이며, 이는 향후 금리나 정책 변화에 따라 급격히 반전될 수도 있다. 따라서 이 현상을 ‘구조적 부족’으로 오해하지 않도록 주의할 필요가 있다.
2026년 부동산 시장은 상승장이 될 가능성이 있지만, 그 전제는 ‘조건부’다. 심리 회복은 분명 확인되었고, 정책 변화도 시장을 뒷받침하려는 흐름을 보이고 있다. 매물 흐름 역시 매도자 중심으로 재편되며 수급 불균형이 점차 심화되는 구조다. 그러나 이러한 요소들이 실제 상승세로 이어지기 위해선, 자금 여력과 제도 환경, 그리고 시장의 구조적 수요가 맞물려야 한다. 단기적 기대만으로 섣불리 판단하긴 이르며, 지금은 반등 여부보다 ‘어떻게 조정될 것인가’에 주목해야 할 시기다. 시장은 점점 더 세분화되고 있으며, 입지와 유형, 가격대에 따라 완전히 다른 움직임을 보일 것이다. 따라서 2026년은 전면적 반등이 아닌 ‘균형을 찾아가는 조정기’가 될 가능성이 크다. 실수요자든 투자자든, 내년은 방향보다 전략이 중요한 한 해가 될 것이다.
- KB국민은행 주택시장동향 리포트 (2025년 10월)
- 한국부동산원 주간아파트가격동향 (2025.11)
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
- 한국건설산업연구원 미분양 통계자료 (2025.09)
- 서울시 부동산정보광장, 매물 변화 데이터 (2025년 3분기)