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2025년 하반기, 다시 부동산 시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 일부 지역에서 실거래가가 상승하고 있다는 뉴스가 잇따라 보도되며, 많은 사람들이 '이제 바닥은 지난 것이냐'는 질문을 던진다. 특히 수도권을 중심으로 한 거래량 증가와 매물 감소는 집값 반등에 대한 기대감을 키우고 있다. 하지만 단편적인 뉴스나 유튜브 분석만으로 섣부른 결론을 내리는 것은 위험하다. 집값이 진짜로 상승세에 진입한 것인지, 아니면 일시적인 현상에 불과한 것인지에 대해선 냉정한 데이터 분석이 필요하다. 본 글에서는 최근 부동산 가격 동향을 중심으로, 주요 데이터를 바탕으로 상승세의 실체를 분석하고, 향후 전망까지 객관적으로 살펴본다. 시장 분위기를 과열시키는 데에는 유튜브, 커뮤니티 등에서 퍼지는 ‘심리적 저점’ 담론도 한몫하고 있다. 일부 매체는 과거 사이클을 근거로 “지금 사야 한다”는 주장을 펴고 있지만, 과거의 상승장이 지금과 같은 경제·인구 구조 하에서도 반복될 수 있을지는 확신하기 어렵다. 인플레이션과 고용 시장, 가계 부채 등 다양한 외부 변수들이 집값에 영향을 미치는 만큼, 데이터를 중심으로 한 입체적인 분석이 반드시 필요하다. 단기 흐름에만 몰입하는 것은 자칫 잘못된 투자로 이어질 수 있으며, 본 글은 이를 경계하고자 기획되었다.
실거래가 데이터, 상승 전환인가?
한국부동산원과 국토부가 발표한 2025년 3분기 실거래가 통계에 따르면, 서울 일부 지역과 수도권 신도시에서 거래가가 전월 대비 소폭 상승한 것으로 나타났다. 강남, 마포, 송파 등 주요 지역에서는 신고가를 경신한 사례도 등장하며 시장 분위기를 이끌고 있다. 특히 전세 시장의 회복이 일부 매매 전환 수요를 유도하면서 실수요 기반의 거래가 늘어나고 있다는 분석도 나온다. 그러나 전체적인 실거래 건수는 여전히 과거 평균치를 밑도는 수준이다. 2021~2022년 활황기와 비교했을 때, 현재의 거래량은 60~70% 수준에 머무르고 있으며, 이는 아직까지 시장이 본격적인 상승 사이클에 진입했다고 보기에는 무리가 있음을 의미한다. 거래 증가와 가격 반등은 일부 고가 아파트에 국한된 현상일 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 일부 지역의 지표만으로 전체 시장 흐름을 단정 짓기보다는, 광역단위의 장기 데이터와 함께 해석하는 것이 중요하다. 다른 시각에서 보면, 상승세로 해석되는 실거래가는 '비정상적인 거래 구조'의 결과일 수도 있다. 특히 일시적인 거래 집중, 법인·고소득층 중심의 매수 집중 현상이 전체 평균 가격을 왜곡하는 요인이 되기도 한다. 예를 들어, 강남권에서 대형 평형 위주로 수억 원에 거래된 일부 사례가 시장 전체 분위기를 견인하는 것처럼 보이지만, 실제로는 그 외 지역의 실거래가 하락 사례가 더 많다. 부동산 데이터 플랫폼에 따르면, 2025년 3분기 서울 전체 평균 거래가는 전년 동기 대비 소폭 상승했으나, 이를 세부 지역으로 나눌 경우 60% 이상의 자치구에서 오히려 하락 내지 정체된 흐름을 보였다. 이는 시장이 여전히 불균형한 회복 과정을 겪고 있다는 증거다. 특히 외곽 지역은 입주물량 증가와 대출 여력 제한 등으로 인해 거래 활성화가 더딘 상태다. 실거래 데이터가 일시적으로 상승세를 보여주더라도, 이를 ‘지속적 상승’으로 해석하기 위해선 다각도의 데이터 분석이 반드시 수반되어야 한다. 단기 거래의 통계적 착시를 조심해야 한다.
시장 심리와 공급 매물 변화
부동산 시장에서 심리는 중요한 변수 중 하나다. 금리 인하와 정부의 규제 완화 정책이 발표되면서 시장에는 '이제 오를 일만 남았다'는 기대감이 서서히 퍼지고 있다. 특히 30~40대 실수요자와 일부 투자자들이 관망세에서 벗어나 다시 시장에 진입하는 움직임을 보이고 있다. KB국민은행의 10월 주택시장 심리지수에 따르면, 수도권의 매수심리는 6개월 연속 상승세를 이어가고 있다. 하지만 주목해야 할 점은, 이런 심리적 변화가 실거래 증가로 반드시 이어지지는 않는다는 것이다. 매물 감소 역시 복합적이다. 가격 하락기에 매물을 내놓았던 집주인들이 최근 기대감으로 매물을 거둬들이는 현상이 발생하고 있지만, 이는 거래량 증가보다는 공급 부족 착시에 가깝다. 또한 2026년 이후 입주 예정 물량이 급감할 것으로 예상되면서 신규 공급 위축도 시장에 영향을 미치고 있다. 공급과 수요의 균형이 맞지 않는 상황에서 심리적 요인만으로 가격이 지속적으로 오르기에는 한계가 있다. 실수요 중심의 거래가 아닌 심리 주도의 시장은 불안정할 수밖에 없다. 또한 매도자와 매수자 간의 눈치 싸움도 심화되고 있다. 매도자는 금리 인하와 상승 분위기를 근거로 호가를 올리려는 반면, 매수자는 여전히 추가 하락 가능성을 염두에 두고 관망세를 유지하고 있다. 이러한 간극은 시장에 거래 지연 현상을 유발하고, 이는 곧 시장의 유동성을 떨어뜨리는 원인으로 작용한다. 아울러 최근 몇 달 사이 공공 주도의 분양가 조정, 분양가 상한제 적용 여부에 대한 불확실성도 공급자 심리에 영향을 미치고 있다. 주택 사업자나 시행사 역시 분양 타이밍을 조절하며 분양 일정을 미루는 경우가 늘어나고 있는데, 이는 단기적으로는 매물 부족을 야기해 가격 상승 압력을 키우는 반면, 장기적으로는 누적 공급 부족이라는 구조적 문제를 남길 수 있다. 특히 수도권 외곽과 지방 중소도시의 미분양 증가 현상은 이와 대비되는 흐름으로, 지역 간 양극화가 더욱 뚜렷해지고 있다. 결국 심리와 매물 변화는 단순한 수치보다 더 복합적인 해석이 필요하며, 상승 기대감이 현실로 이어지기 위한 조건은 아직 충족되지 않았다.
중장기 전망, 진짜 상승은 아직 아니다
2025년 현재 부동산 시장은 과거 급등기와 비교하면 상대적으로 안정세에 가까운 상태다. 상승세가 맞긴 하지만 그 폭은 제한적이며, 특정 지역 중심으로만 나타나고 있다. 향후 시장이 본격적인 상승 흐름을 타기 위해서는 몇 가지 선결 조건이 필요하다. 첫째, 실수요자의 구매력 회복이다. 금리는 낮아졌지만, 여전히 대출 규제와 고정금리 부담은 시장의 진입장벽으로 작용한다. 둘째는 정책의 일관성이다. 지금까지의 규제 완화는 다소 즉흥적이고 단기적인 성격이 강했다. 장기적인 공급 계획과 세제 개편이 안정적으로 병행되어야 신뢰를 얻을 수 있다. 셋째는 인구 구조의 변화다. 1~2인 가구 증가, 청년층의 주택 구매 지연, 고령화 심화 등의 사회적 흐름은 장기적으로 주택 수요 자체를 감소시킬 수 있다. 따라서 중장기적으로는 지역별, 유형별 격차가 더 커질 것으로 전망된다. 단기적 흐름에 올라타기보다는 내 집 마련과 자산 관리를 위한 전략적 접근이 필요하다. 무리한 레버리지보다는 생활 기반과 재무 상황에 맞춘 현실적 판단이 중요한 시점이다. 더불어 부동산 시장은 장기적으로 기술 변화와 생활 방식의 변화에도 영향을 받는다. 예를 들어 재택근무 확산, 도심 이탈 가속화, 1인가구 급증 등은 특정 지역이나 유형의 주택 수요를 재편하고 있다. 서울 중심부 고가 아파트에 대한 선호는 여전하지만, 젊은 세대를 중심으로 교통이 편리하고 생활비가 적게 드는 위성도시나 신도시로의 이주 수요가 증가하는 중이다. 이에 따라 향후 부동산 시장의 상승 흐름도 과거처럼 수도권 집중이 아닌 다핵화 구조를 보일 가능성이 높다. 또한 기후 변화와 ESG 관점이 부동산 평가 기준에 포함되기 시작하면서, 에너지 효율, 친환경 설계 등 비가격 요소도 주택 선택에 영향을 미친다. 이러한 요소들은 중장기 가격 형성에도 점차 영향을 주게 될 것이며, 단순한 '가격 중심 분석'만으로는 향후 부동산 시장을 충분히 예측하기 어렵다. 결국 진짜 상승은 경제, 인구, 정책, 사회 구조 등 복합 조건이 장기적으로 맞물려야 가능한 것이며, 지금은 그 조건이 형성되는 ‘이행기’에 가깝다.
현재 부동산 시장은 상승세를 보이고 있는 것이 사실이나, 이는 전체 시장의 회복이 아닌 일부 지역, 일부 계층 중심의 제한적 반등에 가깝다. 실거래 데이터와 시장 심리, 공급 동향 등 다양한 요소를 종합적으로 살펴볼 때, 지금은 완연한 상승 국면이라고 단정짓기 어렵다. 상승의 가능성이 있다는 것과 실제 상승 국면에 진입했다는 것은 분명히 다르다. 지금은 상승장 초입일 수는 있지만, 그것이 지속 가능한 흐름이 되기 위해서는 보다 구조적인 조건 충족이 필요하다. 따라서 투자자나 실수요자 모두 확증 편향보다는 다양한 관점에서 시장을 분석하고, 중장기 전략을 수립해야 할 시점이다. 지금 필요한 것은 섣부른 결정이 아니라 냉정한 관찰과 준비다. 무엇보다 주목해야 할 점은, 시장에 대한 해석이 '희망'이 아니라 '현실'에 기반해야 한다는 점이다. 단기 상승 시그널에 휘둘리기보다는, 그 이면에 존재하는 구조적 원인과 지속 가능성을 분석하는 시각이 필요하다. 상승은 일시적일 수 있지만, 그에 따른 리스크는 오히려 장기적일 수 있다. 특히 실수요자일수록 외부 요인보다 자신의 상황을 중심에 둔 의사결정을 해야 한다. 지금 시장은 방향보다는 균형을 요구하고 있으며, 정확한 정보에 기반한 ‘준비된 선택’이야말로 가장 현명한 대응 전략이 될 것이다.
- 한국부동산원 전국주택가격동향조사 (2025년 10월 기준)
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
- KB국민은행 주택시장 심리지수 리포트 (2025.10)
- 통계청 인구주택총조사 요약자료
- 부동산R114 주간 시장동향 보고서 (2025.11)